Le 2 juillet 2003 est promulguée la loi Urbanisme et Habitat n°2003-59, dont l'article 79 concerne la sécurité des ascenseurs. Cette loi est assortie du décret du 9 septembre 2004, fixant les grandes lignes des nouvelles obligations, et qui est lui-même complété par les 4 arrêtés du 18 novembre 2004, rédigés par le ministère du Logement.
Trois obligations apparaissent :
1. renégocier un nouveau contrat
2. réaliser des travaux de mise en sécurité
3. effectuer un contrôle technique périodique
L'arrêté de 1997, qui avait institué un contrat normal ou "simple" et un contrat "complet", est abrogé : les nouveaux textes définissent les obligations minimales qui incombent à l'ascensoriste dans le cadre d'un contrat de base :
| opérations et vérifications périodiques |
toutes les six semaines | effectuer la surveillance du fonctionnement des installations, assurer les réglages nécessaires |
| tous les six mois | faire l'examen des câbles | |
| tous les ans | faire une vérification des parachutes, faire un nettoyage de la cuvette, du toit, du local des machines |
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| quand nécessaire | lubrifier et nettoyer les pièces |
| opérations occasionnelles | réparer ou remplacer les petites pièces présentant des signes d'usure excessive (dont la liste figure dans l'arrêté) |
| intervenir pour dépannage et remise en service 7j/7 intervenir pour désincarcérer un usager 7j/7 24h/24 |
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| assurer les mesures préconisées dans le cadre du contrôle technique périodique |
Il est possible de signer un contrat "étendu" par rapport au contrat de base, incluant le changement des grosses pièces, usées ou défaillantes :
c'est ce qu'a fait la copropriété du Haut-Plessis, qui avait jusqu'à présent un contrat "complet".
Mais il faut savoir que le changement des pièces vétustes n'est pas pris en charge par les ascensoristes, et que ces derniers entendent substituer un critère de vétusté à celui d'usure, pour ne pas assurer le remplacement des pièces à leurs frais : d'où la nécessité d'intégrer un avenant au contrat !
en savoir plus sur les implications du critère de vétusté, en allant sur le site de l'ARC 
en savoir plus sur ce qu'a négocié le Conseil Syndical
Ce sont 18 points de sécurité qui devront être pris en compte sur chaque ascenseur, selon certains délais d'application (juillet 2008, juillet 2013 et juillet 2018)
| date limite de mise en application | points de sécurité | objectifs recherchés | cela nous concerne-t-il ? |
| 3 juillet 2008 |
verrouillage sécurisé des portes battantes palières | empêcher l'ouverture de la porte si la cabine n'est pas arrêtée à l'étage | NON |
| disposition antivandalisme concernant le déverrouillage des portes battantes | protéger les usagers des immeubles situés dans les quartiers sensibles | NON | |
| système pour empêcher tout contact physique avec les portes coulissantes | empêcher l'usager de sentir la porte coulissante se refermer sur lui | OUI nos ascenseurs disposent d'un système de réouverture, appelé "contact de choc", mais trop brutal par rapport aux exigences |
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| clôture satisfaisante des gaines (hauteur, maillage) | empêcher des enfants de tomber, empêcher l'accès malveillant d'un outil au système de déverrouillage des portes palières | NON | |
| parachute et limiteur de vitesse conformes (ascenseur électrique) | éviter la survitesse ou la chute libre en descente | NON nos ascenseurs disposent de ces systèmes |
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| pose d'un garde-pieds de 75 centimètres | empêcher la chute en gaine d'un usager, lors d'une désincarcération, en cas de cabine bloquée entre deux étages | OUI | |
| dispositifs pour sécuriser les interventions (1.manoeuvre et fin de course - 2.éclairage) | 1.permettre aux techniciens d'arrêter eux-mêmes la cabine (quand ils sont en cuvette, sur le toit ou en gaine), si elle se remet par hasard en route 2.mettre en place, grâce à l'éclairage, de meilleures conditions de travail |
NON pour le n°1 fait en 2005 OUI pour le n°2 |
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| sécuriser les moyens d'accès aux locaux de machines ou de poulies | faciliter l'accès à la machinerie et éviter les chutes | OUI et NON certains éléments sont déjà en place |
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| dispositif de verrouillage sur portes de visite de la gaine et de la cuvette | assurer un arrêt de la cabine, quand le personnel ouvre les trappes d'accès | NON | |
| 3 juillet 2013 |
précision d'arrêt suffisante de la cabine (ascenseur installé avant le 31/12/1982) | éviter qu'il y ait un dénivelé supérieur à 2 cm, pouvant entraîner une chute | NON les ascenseurs comme les nôtres peuvent être réglés pour obtenir la précision d'arrêt requise |
| dispositifs de demande de secours et d'éclairage de secours | permettre aux usagers bloqués dans la cabine de demander du secours et de ne pas rester dans le noir | OUI nous aurons une téléalarme (=téléphone mains libres) |
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| pose d'un verre adéquat sur les portes palières vitrées | éviter que les vitres des portes, en se cassant, ne blessent un usager | NON | |
| protection contre la survitesse en descente (ascenseur hydraulique) | éviter la survitesse, la chute libre ou la dérive en descente | NON nous avons des ascenseurs électriques |
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| protection du personnel contre les chocs électriques | mieux protéger les techniciens contre les risques présentés par les armoires de commande d'arrivée de courant | OUI | |
| pose d'un capot de protection sur poulies | protéger les techniciens contre les risques de happement (poulies et câbles) | OUI | |
| éclairage suffisant en local machinerie (minimum = 200 lux) | permettre au personnel de travailler de façon plus sécurisée et plus confortable | OUI | |
| 3 juillet 2013 |
précision d'arrêt suffisante de la cabine (ascenseur installé après le 31/12/1982) | éviter qu'il y ait un dénivelé supérieur à 2 cm, pouvant entraîner une chute | NON |
| protection contre la survitesse en montée | éviter la vitesse excessive en montée | NON cette mesure ne s'applique qu'aux ascenseurs de plus de 300 kg |
La loi impose un contrôle technique par un bureau d'études, tous les 5 ans : contrôle de conformité relatif aux dispositifs de sécurité et contrôle du bon fonctionnement de l'appareil.
Le premier contrôle devra être fait avant le 3 juillet 2009 pour les ascenseurs installés avant le 3 juillet 2003.
Jusqu'au 31 décembre 2006, les syndics pouvaient pratiquer une comptabilité de trésorerie.
Le principe en est simple : les charges (c'est-à-dire les factures à payer) ne sont enregistrées que lors de leur paiement, de même que les produits ( c'est-à-dire les recettes, qui constituent les moyens de financement) ne sont enregistrés que lors de leur encaissement.
| Ce type de comptabilité présente trois inconvénients : | ||
| il ne permet pas de connaître précisément, à tout moment, l'état financier de la copropriété (sauf d'une manière "extra-comptable") | il implique un décalage entre exercice réel et exercice comptable, des charges et produits de la fin d'un exercice pouvant se trouver rattachés à l'exercice suivant | il autorise le syndic à "jouer" sur les encaissements ou décaissements, selon les besoins de la trésorerie, en comptabilisant une facture non payée ou en retardant la comptabilisation d'une facture payée |
Le décret comptable et l'arrêté du 14 mars 2005 imposent pour toutes les copropriétés une comptabilité d'engagement.
Non seulement, il est obligatoire désormais de comptabiliser l'ensemble des charges et produits de la copropriété sur l'exercice concerné, mais les charges doivent être enregistrées dès le moment où la dépense est engagée, et les produits, dès que la recette est appelée.
| Ce type de comptabilité présente trois avantages : | ||
| il permet de connaître précisément, à tout moment, l'état financier de la copropriété : ce qu'elle doit réellement, ce qu'on lui doit | il permet des comparaisons fiables et rigoureuses d'un exercice avec un autre | il permet de repérer d'éventuelles anomalies et de gérer de façon plus rigoureuse |
La comptabilité doit être tenue en partie double. Tout événement (crédit ou débit) est enregistré simultanément dans deux comptes : autrement dit, la somme qu'on inscrit au crédit ou au débit dans un compte est comptabilisée dans un autre compte, en sens inverse, c'est-à-dire respectivement au débit ou au crédit. Au final, le total des crédits doit être équivalent au total des débits.
Cette technique permet d'opérer un autocontrôle permanent et donc de détecter rapidement toute erreur ; elle permet aussi un suivi rigoureux de la situation financière des copropriétés, chaque événement se trouvant identifié (arrivée des factures, règlement total, règlement partiel, trop versé etc...)
Les syndics ont l'obligation de tenir divers documents comptables -en partie double, bien sûr- :
| un livre journal, où sont enregistrés chronologiquement tous les événements comptables | un grand livre comptable, qui ordonne et regroupe tous ces événements comptables, opération par opération, en 7 classes de comptes, subdivisées en sous-comptes, selon la nomenclature générale fixée par l'arrêté | deux balances générales des comptes : -selon la nomenclature du plan comptable des copropriétés (ventilation par nature) -selon les clés de répartition prévues par le règlement de copropriété (ventilation par catégories) |
Il faut également que les comptes soient présentés à tous les copropriétaires de façon identique, au moyen de 5 tableaux de synthèse normalisés, où les informations concernant l'exercice clos seront doublées par les mêmes informations pour l'exercice précédent.
Outre la clarification apportée par le plan comptable, l'arrêté met en place quelques nouveautés bénéfiques :
| l'affectation obligatoire des excédents et produits (par un allègement des charges payées par les copropriétaires ou la constitution de provisions pour travaux) ou bien leur restitution, en fin d'exercice, ce qui va empêcher les syndics de garder les produits "dormants" des copropriétés et de les placer à leur profit- | la suppression des comptes "d'attente", qui cachaient souvent des problèmes anciens |
| l'établissement d'un état détaillé et normalisé des dettes et créances, avec la liste des débiteurs | l'obligation de constater et apurer les pertes irrecouvrables, qui contribuaient à empêcher le fonctionnement normal des copropriétés |
| l'obligation de rendre des comptes clairs sur les gros travaux | l'obligation de fournir l'état d'avancement comptable des gros travaux pouvant s'étaler sur plusieurs exercices |
Ainsi, au-delà de règles techniques strictes, le décret et l'arrêté comptables introduisent une exigence de rigueur, de clarté et de transparence qui est la garantie d'une meilleure gestion des copropriétés.
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